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Habitation : MRH, PNO & garantie loyers impayés — votre immobilier couvert d’un seul tenant.
Une résidence principale, parfois une résidence secondaire, un ou plusieurs biens loués : votre patrimoine immobilier forme un ensemble, mais ses assurances ont souvent été souscrites au fil de l’eau, sans vue globale. MRH, assurance propriétaire non occupant, garantie loyers impayés : nous auditons l’existant, comblons les trous de couverture et mettons les assureurs en concurrence.
Bilan patrimonial offertL’essentiel
Ce que c’est
Trois contrats complémentaires : la multirisque habitation (MRH) pour les logements que vous occupez, l’assurance propriétaire non occupant (PNO) pour les biens que vous louez, et la garantie loyers impayés (GLI) pour sécuriser vos revenus locatifs.
Pour qui
Propriétaires occupants, bailleurs particuliers d’un ou plusieurs lots, investisseurs en direct ou via une SCI — toute personne dont l’immobilier constitue une part significative du patrimoine.
Ce que ça couvre
Le bâti et son contenu (incendie, dégâts des eaux, vol, événements climatiques), la responsabilité civile du propriétaire et de l’occupant, et — via la GLI — les loyers impayés, les détériorations et les frais de contentieux.
L’angle bailleur
PNO et GLI sont le vrai sujet du bailleur patrimonial : elles protègent à la fois l’actif et les revenus qu’il génère. En location nue au régime réel, leurs primes sont déductibles des revenus fonciers.
Comment ça fonctionne : la triade du propriétaire
La MRH : le socle de l’occupant
Incendie, dégâts des eaux, vol, bris de glace, événements climatiques, responsabilité civile vie privée : la MRH protège votre résidence principale — et votre résidence secondaire, avec des clauses d’inoccupation adaptées. Le point faible classique : des capitaux mobiliers jamais réévalués alors que le patrimoine mobilier s’est étoffé.
La PNO : le filet du bailleur
Elle couvre le logement loué au-delà de l’assurance du locataire : sinistre pendant une vacance locative, locataire mal assuré ou défaillant, vice de construction, recours des voisins et des tiers. En copropriété, la loi Alur impose au copropriétaire non occupant une assurance responsabilité civile au minimum.
La GLI : la protection du revenu locatif
Loyers impayés, détériorations immobilières, frais de procédure : la GLI transforme un risque locatif diffus en paramètre maîtrisé. Sa contrepartie : des critères d’éligibilité du locataire stricts, à respecter scrupuleusement dès la constitution du dossier de location.
L’articulation des trois
Entre la MRH, l’assurance de la copropriété, celle du locataire et la PNO, les doublons sont fréquents — et les trous aussi. Notre travail : cartographier qui couvre quoi, bien par bien, pour ne payer deux fois nulle part et n’être découvert nulle part.
La mise en concurrence
Des contrats habitation souscrits au fil des acquisitions, chez des assureurs différents, à des conditions jamais renégociées : c’est la configuration la plus courante. Nous mettons 3 à 5 assureurs en concurrence sur chaque ligne, à niveau de garanties équivalent ou supérieur — les économies constatées restent des estimations indicatives selon profil.
Pour qui ?
Propriétaire occupant
Résidence principale, parfois secondaire : une MRH calibrée sur la valeur réelle du bien et de son contenu, avec des franchises cohérentes avec votre capacité à absorber un petit sinistre.
Bailleur d’un ou deux lots
Le couple PNO + GLI sécurise l’actif et le revenu — souvent pour un coût annuel inférieur à une semaine de loyer par lot (estimation indicative selon profil).
Investisseur multi-lots
En direct, en SCI ou en immeuble de rapport : harmonisation des contrats, franchises et échéances, et passage sur des solutions dédiées quand le nombre de lots le justifie.
Propriétaire en copropriété
L’assurance de l’immeuble ne couvre ni votre mobilier, ni vos aménagements, ni votre responsabilité : la MRH ou la PNO reste indispensable, calée sur ce que couvre déjà la copropriété.
Fiscalité : ce que le bailleur peut déduire
- Location nue au régime réel — les primes d’assurance PNO et GLI sont déductibles des revenus fonciers, comme les autres charges de propriété. Au micro-foncier, elles sont réputées comprises dans l’abattement forfaitaire.
- Location meublée au réel (LMNP) — les primes d’assurance du bien loué sont des charges déductibles du résultat de l’activité de loueur en meublé.
- Résidence principale — la MRH de votre propre logement n’ouvre droit à aucune déduction : c’est une dépense personnelle.
La fiscalité dépend de votre situation individuelle, de votre régime d’imposition et de la législation en vigueur, susceptible d’évoluer. Chiffrage à valider avec votre expert-comptable ou votre conseiller fiscal.
Frais et risques
Les limites et points de vigilance
- Exclusions de garanties — chaque contrat comporte des exclusions : défaut d’entretien, vétusté, inoccupation prolongée au-delà de la durée prévue, installations non conformes. La comparaison se fait sur les tableaux de garanties, pas sur le tarif seul.
- Délais de carence et franchises — la GLI applique fréquemment un délai de carence, notamment pour un locataire déjà en place à la souscription, et une franchise peut précéder l’indemnisation ; les contrats MRH et PNO comportent des franchises par sinistre.
- Plafonds d’indemnisation — la GLI est plafonnée en montant et en durée ; la MRH plafonne les capitaux mobiliers et les objets de valeur. Un plafond inadapté vide la couverture de sa substance.
- Primes évolutives — les cotisations évoluent dans le temps, avec l’indice du coût de la construction et la sinistralité ; elles ne sont pas figées à la souscription.
- Conditions d’éligibilité GLI — un dossier locataire constitué hors des critères de l’assureur peut entraîner un refus d’indemnisation : la rigueur à l’entrée conditionne la couverture.
Le coût
- MRH — très variable selon la surface, la localisation, les capitaux assurés et les options ; les biens d’exception relèvent de contrats spécifiques.
- PNO — généralement de l’ordre de 100 à 250 € par an et par lot (estimation indicative selon profil et localisation).
- GLI — le plus souvent entre 2,5 % et 3,5 % du loyer annuel charges comprises (estimation indicative selon profil et contrat).
Garanties, exclusions, délais de carence, franchises, plafonds et modalités de révision des cotisations : conditions détaillées dans la notice d’information remise avant toute souscription.
Notre approche
Nous traitons vos assurances habitation comme le reste de votre patrimoine : bien par bien, avec une vue d’ensemble — et un principe constant : mieux couvert ne doit pas vouloir dire plus cher.
- Inventorier l’existant — liste de vos biens (résidences, lots loués, dépendances) et de leurs contrats, récupération des conditions générales, calcul du coût annuel réel de la couverture.
- Diagnostiquer les écarts — capitaux mobiliers sous-évalués, objets de valeur non déclarés, vacance locative non couverte, doublons entre MRH, assurance de copropriété et PNO.
- Redessiner la couverture — mise en concurrence de 3 à 5 assureurs sur chaque ligne, harmonisation des franchises, calibrage de la GLI sur le profil réel de vos locataires.
- Centraliser et piloter — un seul interlocuteur pour l’ensemble, revue annuelle, mise à jour à chaque événement : acquisition, travaux, changement de locataire, passage en SCI.
Morgen Capital est courtier en assurance immatriculé à l’ORIAS, en courtage multi-assureurs : notre conseil repose sur une analyse objective d’un nombre suffisant de contrats du marché — voir nos agréments et notre modèle de rémunération, présenté avant toute souscription.
Vos questions sur la MRH, la PNO et la GLI
Quelle différence entre la MRH et l’assurance PNO ?
La multirisque habitation (MRH) couvre le logement que vous occupez — bâtiment, mobilier, responsabilité civile vie privée. L’assurance propriétaire non occupant (PNO) couvre un logement dont vous êtes propriétaire sans y vivre : loué, vacant entre deux locataires ou prêté. Elle intervient en complément de l’assurance du locataire, ou à sa place quand celui-ci est mal assuré ou que le logement est vide.
L’assurance PNO est-elle obligatoire ?
En copropriété, oui : depuis la loi Alur, tout copropriétaire non occupant doit être assuré au minimum en responsabilité civile. Hors copropriété, il n’existe pas d’obligation légale générale, mais un logement loué sans PNO expose le bailleur à des trous de couverture sérieux : locataire mal assuré, sinistre pendant une vacance locative, recours des voisins et des tiers.
Quelles conditions pour souscrire une garantie loyers impayés ?
La GLI repose sur l’éligibilité du locataire, vérifiée au moment de la souscription : la plupart des contrats exigent un taux d’effort de l’ordre de 33 à 37 % (loyer charges comprises rapporté aux revenus), une situation professionnelle stable et un dossier complet. Ces critères varient selon les contrats — un dossier constitué hors des clous de l’assureur peut priver le bailleur de toute indemnisation en cas d’impayé.
Peut-on cumuler une GLI et une caution ?
Non. La loi interdit de cumuler une garantie loyers impayés et un cautionnement pour un même bail, sauf lorsque le locataire est étudiant ou apprenti. Il faut donc choisir l’un ou l’autre — un arbitrage qui dépend du profil du locataire et de votre aversion au risque d’impayé.
Que couvre la GLI au-delà des loyers impayés ?
Selon les contrats : les détériorations immobilières constatées au départ du locataire, les frais de procédure et de contentieux (commandement de payer, huissier, avocat), et parfois une protection juridique élargie. Les plafonds d’indemnisation — en montant et en durée — varient sensiblement d’un contrat à l’autre : c’est un critère de comparaison au moins aussi important que le tarif.
Mes objets de valeur sont-ils bien couverts par ma MRH ?
Pas nécessairement. Les contrats plafonnent les capitaux mobiliers et imposent souvent des conditions spécifiques pour les objets de valeur : déclaration préalable, justificatifs ou expertise, exigences de protection (coffre, alarme, serrures certifiées). Un patrimoine mobilier qui s’est étoffé depuis la souscription — œuvres, bijoux, vins, instruments — mérite une relecture du contrat.
Architecture ouverte
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Nous ne distribuons pas un catalogue : pour habitation : mrh, pno, garantie loyers impayés, nous mettons en concurrence 3 acteurs et retenons celui qui correspond à votre situation.
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Bilan patrimonial offert