Nos solutions · Morgen Immo
Démembrement & nue-propriété : le levier juridique de la transmission.
Séparer l’usufruit de la nue-propriété permet deux choses : transmettre un patrimoine de votre vivant à coût fiscal réduit — donation avec réserve d’usufruit, démembrement de parts de SCI — et investir en différé avec une décote — nue-propriété de SCPI. Un outil central de toute stratégie de transmission, qui demande du temps pour produire son plein effet.
Bilan patrimonial offertL’essentiel
Ce que c’est
La séparation de la propriété en deux droits : l’usufruit (usage et revenus) et la nue-propriété (propriété au terme). Au terme du démembrement, la pleine propriété se reconstitue, en principe sans fiscalité supplémentaire.
Pour qui
Parents souhaitant transmettre de leur vivant en gardant revenus et contrôle ; investisseurs fortement imposés cherchant à capitaliser sans revenus immédiats via la nue-propriété de SCPI.
Horizon
Long terme par nature : usufruit viager pour la transmission, 5 à 15 ans pour la nue-propriété de SCPI. Le capital est indisponible pendant la durée du démembrement.
Cadre fiscal
Droits de donation calculés sur la seule nue-propriété (barème selon l’âge), décote à l’acquisition de 30 à 45 % en SCPI — selon votre situation et la législation en vigueur, susceptible d’évoluer.
Comment ça fonctionne : un droit de propriété en deux temps
Usufruit et nue-propriété
L’usufruitier use du bien et en perçoit les revenus ; le nu-propriétaire détient le droit de devenir plein propriétaire au terme. La valeur de chaque droit est fixée par un barème légal fonction de l’âge de l’usufruitier, ou de la durée pour un usufruit temporaire.
La donation avec réserve d’usufruit
Vous donnez la nue-propriété à vos enfants, vous conservez revenus et usage. Les droits ne portent que sur la nue-propriété ; au décès, la pleine propriété rejoint les enfants sans fiscalité supplémentaire, en principe. L’un des outils transmissifs les plus utilisés du droit français.
L’achat en démembrement
Les parents acquièrent l’usufruit — souvent temporaire —, les enfants la nue-propriété : au terme, les enfants détiennent la pleine propriété sans transmission taxable. Un schéma à structurer rigoureusement avec votre notaire, notamment sur l’origine des fonds de chacun.
Le démembrement de parts de SCI
L’immobilier familial est logé dans une SCI, dont les parts sont démembrées : usufruit et gérance aux parents, nue-propriété aux enfants. Contrôle conservé, transmission organisée, gouvernance écrite dans les statuts.
La nue-propriété de SCPI
Acquérir la nue-propriété de parts de SCPI sur 5 à 15 ans, avec une décote de 30 à 45 % : aucun revenu — donc aucune fiscalité sur des loyers — pendant la période, puis récupération automatique de la pleine propriété et des revenus au terme.
Le remembrement au terme
À l’extinction de l’usufruit — décès ou échéance —, la pleine propriété se reconstitue automatiquement entre les mains du nu-propriétaire, en principe sans droits ni formalité fiscale supplémentaire, selon la législation en vigueur.
Pour qui ?
Parents dès 50 ans
Le barème de l’usufruit rend la transmission démembrée d’autant plus efficace qu’elle est engagée tôt : chaque année compte, chaque abattement renouvelable aussi.
Patrimoine établi
Immobilier locatif, parts de SCI, portefeuille de SCPI : le démembrement structure la transmission des blocs patrimoniaux sans se dessaisir des revenus.
Contribuable fortement imposé
La nue-propriété de SCPI capitalise sans générer de revenus imposables pendant la période, et reste en principe hors assiette IFI durant le démembrement.
Préparation de la retraite
Acheter aujourd’hui en nue-propriété des revenus qui démarreront au terme, calé sur votre date de départ : une capitalisation différée et programmée.
Fiscalité : les grands principes
- Assiette réduite à la donation — les droits de donation ne portent que sur la valeur de la nue-propriété, fixée par le barème légal selon l’âge de l’usufruitier ; les abattements de droit commun, renouvelables dans le temps, s’appliquent en complément.
- Remembrement sans fiscalité — à l’extinction de l’usufruit, le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires, en principe : la valorisation prise entre-temps échappe à la transmission taxable.
- Nue-propriété de SCPI — pas de revenus pendant le démembrement, donc pas d’imposition sur des loyers ; la décote à l’acquisition (30 à 45 % selon la durée) constitue l’essentiel de l’espérance de gain.
- IFI — c’est en règle générale l’usufruitier qui déclare le bien pour sa valeur en pleine propriété ; la nue-propriété acquise à titre onéreux reste en principe hors assiette IFI du nu-propriétaire pendant la période, avec des exceptions à vérifier.
Les avantages fiscaux décrits s’apprécient selon votre situation individuelle et la législation en vigueur, susceptible d’évoluer — barèmes et règles du démembrement sont fixés par la loi et régulièrement discutés. Les actes sont rédigés par votre notaire.
Frais et risques
Les risques
- Risque de perte en capital : la valeur du bien ou des parts de SCPI au terme du démembrement peut être inférieure aux attentes ; la décote initiale ne constitue pas une performance acquise.
- Risque de liquidité : la nue-propriété se revend difficilement avant le terme ; une donation démembrée est par nature irrévocable, sauf exceptions strictes.
- Absence de revenus : le nu-propriétaire ne perçoit rien pendant toute la durée du démembrement — le montage suppose de ne pas avoir besoin de ces flux.
- Risque juridique et familial : un démembrement mal structuré (origine des fonds, quasi-usufruit, clauses absentes) peut créer des difficultés civiles ou fiscales ultérieures.
- Risque fiscal et réglementaire : barèmes, règles IFI et régime des démembrements peuvent évoluer.
Les frais
- Frais d’actes : émoluments du notaire et droits sur les donations, apports et démembrements de parts.
- Frais de souscription SCPI : les frais habituels des parts de SCPI s’appliquent, intégrés au prix de souscription démembré.
- Frais de structure : constitution et fonctionnement d’une SCI le cas échéant (statuts, comptabilité, assemblées).
- Honoraires de conseil : ingénierie patrimoniale, coordination avec notaire et expert-comptable.
L’ensemble des caractéristiques, frais et risques de chaque opération figure dans la documentation précontractuelle et réglementaire remise avant tout engagement.
Notre approche
Le démembrement n’est pas une fin en soi : c’est un levier au service d’une stratégie — transmettre, capitaliser, alléger l’IFI. Nous le calibrons dans le cadre de votre stratégie patrimoniale globale, en architecture ouverte et multi-partenaires.
- Diagnostic transmissif — simulation des droits de succession en l’état, identification des blocs patrimoniaux à démembrer en priorité, calendrier des abattements — voir transmettre mon patrimoine.
- Choix du véhicule — donation démembrée en direct, SCI ou SARL de famille, nue-propriété de SCPI : chaque outil a son cas d’usage, nous arbitrons sans dogme.
- Sélection des supports — pour la nue-propriété de SCPI : qualité de la société de gestion, durée et clé de répartition, cohérence avec votre horizon et votre fiscalité.
- Coordination et pilotage — votre notaire rédige les actes, votre expert-comptable suit les structures ; nous pilotons la stratégie dans la durée, revue annuelle comprise.
Morgen Capital est CIF adhérent CNCEF Patrimoine, « à titre non indépendant » au sens MIF II — voir nos agréments et notre modèle de rémunération, présenté avant toute souscription.
Vos questions sur le démembrement
Quelle différence entre usufruit et nue-propriété ?
Le démembrement sépare la propriété d’un bien en deux droits : l’usufruit — le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus — et la nue-propriété — le droit de devenir plein propriétaire au terme du démembrement. À l’extinction de l’usufruit (au décès de l’usufruitier, ou à l’échéance pour un usufruit temporaire), le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété, en principe sans fiscalité supplémentaire, selon la législation en vigueur, susceptible d’évoluer.
Comment fonctionne la donation avec réserve d’usufruit ?
Vous donnez la nue-propriété d’un bien à vos enfants tout en conservant l’usufruit : vous gardez les revenus et l’usage jusqu’à votre décès, moment où vos enfants récupèrent la pleine propriété sans droits supplémentaires. Les droits de donation ne sont calculés que sur la valeur de la nue-propriété, déterminée par un barème légal fonction de votre âge — d’où l’intérêt d’anticiper. Ces effets s’apprécient selon votre situation et la législation en vigueur, susceptible d’évoluer.
Comment la valeur de la nue-propriété est-elle calculée ?
Par un barème fiscal légal fondé sur l’âge de l’usufruitier : plus l’usufruitier est jeune, plus l’usufruit vaut cher et plus la nue-propriété est décotée — à titre d’illustration, la nue-propriété représente la moitié de la valeur du bien lorsque l’usufruitier a entre 61 et 70 ans. Ce barème explique pourquoi la transmission démembrée gagne à être engagée tôt. Il est fixé par la loi et peut évoluer : chaque opération se chiffre au moment du projet.
Qu’est-ce que la nue-propriété de SCPI ?
Vous achetez la nue-propriété de parts de SCPI pour une durée définie, généralement de 5 à 15 ans, avec une décote de l’ordre de 30 à 45 % selon la durée choisie. Pendant le démembrement, l’usufruitier perçoit les revenus ; vous n’encaissez rien — donc pas d’imposition sur des loyers. Au terme, vous récupérez automatiquement la pleine propriété des parts et leurs revenus. Un outil de capitalisation différée, adapté aux contribuables fortement imposés qui n’ont pas besoin de revenus immédiats.
Le démembrement a-t-il un effet sur l’IFI ?
En règle générale, c’est l’usufruitier qui déclare le bien à l’IFI pour sa valeur en pleine propriété. En conséquence, la nue-propriété acquise à titre onéreux — nue-propriété de SCPI notamment — n’entre en principe pas dans l’assiette IFI du nu-propriétaire pendant la durée du démembrement : une sortie d’assiette temporaire. Ces règles comportent des exceptions et évoluent : elles s’apprécient selon votre situation et la législation en vigueur, susceptible d’évoluer.
Peut-on démembrer les parts d’une SCI ?
Oui, et c’est un schéma de transmission classique : les parents apportent l’immobilier à une SCI, puis donnent la nue-propriété des parts aux enfants en conservant l’usufruit — et souvent la gérance, donc le contrôle. Les enfants deviennent pleins propriétaires des parts à l’extinction de l’usufruit, sans fiscalité supplémentaire en principe. Les statuts et les actes sont rédigés par votre notaire ; nous construisons la stratégie d’ensemble avec vous.
Chaque année compte : le démembrement se construit tôt.
Un bilan patrimonial pour mesurer vos droits de succession projetés, identifier les blocs à démembrer et chiffrer chaque levier — donation démembrée, SCI, nue-propriété de SCPI. Le bilan est offert.
Bilan patrimonial offert